Шевцова Е.С.

Научный руководитель: канд. экон. наук, доц.

Максимчук Е. В.

Белгородский инженерно-экономический институт

ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И МЕТОДЫ ИХ РЕШЕНИЯ

Ипотечные жилищные кредиты выдаются сейчас заемщикам 80 субъектов Российской Федерации. Эксперты оценивают текущую потребность в ипотечных кредитах в $50 млрд. По прогнозам, к 2010 году их объем должен возрасти в 30 раз. Общая емкость российского ипотечного рынка такова, что доходы примерно 10% из 70% российских домохозяйств, желающих улучшить свои жилищные условия, позволяют сделать это с помощью кредита. Платежеспособный спрос на жилье составляет в настоящее время 378,6 млн. кв. м или 150 млрд. долларов США.

Однако система ипотечного кредитования в России и в частности в Белгородской области несовершенна, ее развитие связано с решением ряда следующих проблем:

1. Необходимо сконцентрировать усилия на работе по секьюритизации ипотечных активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Эта форма рефинансирования, при которой пул выделенных ипотечных кредитов используется для повышения кредитного качества выпуска ценных бумаг с целью привлечения средств для финансирования новых ипотечных кредитов, представляется наиболее эффективной и актуальной сегодня. Секьюритизация обеспечивает доступ к более широкому кругу инвесторов, а также к долгосрочным средствам для финансирования кредитов.

Федеральный Закон «Об ипотечных ценных бумагах» предусматривает эмиссию ценных бумаг двух видов – облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены либо банками, либо специально создаваемым ипотечным агентом.

2. В ходе совещаний экспертов в рамках рабочей группы по вопросам реализации и развития положений Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» выявлены отдельные недостатки этого Закона.

Сегодня, пожалуй, ни один кредит, выданный на российском рынке, не может быть включен в состав ипотечного покрытия из-за несоответствия страхового покрытия кредитов требованиям, установленным Законом «Об ипотечных ценных бумагах». В соответствии с законом, страховая сумма включает в себя как сумму основного долга, так и проценты, уплачиваемые заемщиком за весь срок кредитования. Статья 3 Закона должна быть изменена, так как требования к страховому покрытию значительно повышают эффективную процентную ставку по кредитам и снижают доступность ипотечного кредита для физических лиц.

Необходимо отменить требование о назначении заемщика выгодоприобретателем по договору страхования жизни и здоровья. Согласно п.2 ст.3 Закона выгодоприобретателем должно являться физическое лицо, тогда как по Стандартам АИЖК – кредитор. Именно из-за этого формального несоответствия закладные, оформленные по стандартам АИЖК, не могут входить в состав ипотечного покрытия.

Закон не содержит специального регулирования порядка движения денежных средств (так называемые «обеспечительные» счета-экскроу), поступающих в результате исполнения обязательств по требованиям, входящим в состав ипотечного покрытия и направляемым на осуществление выплат владельцам ипотечных ценных бумаг.

Представляется необходимым ввести в закон нормы, регламентирующие действия эмитента ипотечных ценных бумаг таким образом, чтобы средства, поступающие по ипотечному покрытию могли быть направлены только на выплаты по ипотечным ценным бумагам, обеспеченным этим покрытием, и не могли использоваться на другие цели.

Одним из ключевых факторов, определяющих высокую надежность ипотечных ценных бумаг, является их обеспечение ипотечным покрытием, которое, с одной стороны, генерирует стабильный поток платежей, а с другой - является ликвидным активом, за счет которого могут быть удовлетворены требования владельцев ипотечных ценных бумаг в случае банкротства эмитента.